W świetle obowiązujących przepisów odsetki kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania, które jest sprzedawane przed upływem 5 lat od jego zakupu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu wykazywanych w PIT-39. Według organów podatkowych takie odsetki nie stanowią nakładów na nabycie lub zwiększenie wartości nieruchomości, w związku z czym nie mogą pomniejszać przychodu ze zbycia takiej nieruchomości. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że jeśli środki pozyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości zostaną przekazane na spłatę kredytu i odsetek zaciągniętych na zakup tej nieruchomości, to będą korzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT „koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.„
Powyższy przepis wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest koszt nabycia, udokumentowany koszt wytworzenia oraz poniesione nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Nadto z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wskazano, że wskazane wyżej nakłady muszą być udokumentowane fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.
Należy zauważyć, że w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT nie wskazano odsetek od kredytu hipotecznego jako kosztu uzyskania przychodu, który należałoby wykazać ustalając dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości.
Fakt, iż koszty zaciągniętego kredytu hipotecznego nie stanowią kosztów uzyskania przychodu został potwierdzony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 grudnia 2017 r. sygn. akt III SA/Wa 3800/16, w uzasadnieniu którego wskazano: „Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że rację ma organ interpretacyjny wskazując, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Skarżący nie może zaliczyć kosztów kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. nieruchomości (tj. prowizji za udzielenie kredytu, odsetek od kredytu oraz prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu). Są to bowiem wydatki związane jedynie ze spłatą środków pieniężnych pozyskanych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, co uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f.Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Skarżącego lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem koszty nabycia tej nieruchomości, tylko koszty, na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na zakup lokalu mieszkalnego. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu. Stanowiąca o wartości nieruchomości jej cena nie zależy od źródła pozyskania przez nabywcę środków na jej pokrycie.”
W świetle powyższego odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego za zakup sprzedawanego mieszkania nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu.
Jednocześnie należy mieć na uwadze, iż dochód osiągnięty ze sprzedaży takiej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z PIT wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli będzie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym należy odnieść się do kwestii wydatków, które mogą być uznane za te ponoszone na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Zostały one zdefiniowane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, ale w przypadku nieruchomości sfinansowanych kredytem hipotecznym kluczowe znaczenie ma pkt 2 wspomnianego przepisu, który odnosi się do kosztów kredytów i pożyczek. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Powyższa regulacja wprost wskazuje, że jeśli środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętego na zakup tej nieruchomości będą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, w konsekwencji czego będą zwolnione z PIT. Jednocześnie należy pamiętać, że regulacja wskazująca wprost, iż spłata kredytu zaciągniętego na nieruchomość będącą przedmiotem odpłatnego zbycia stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe została wprowadzona z początkiem 2022 r., ale Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 1 kwietnia 2022 r. DD2.8202.5.2020 wskazał, że przed wprowadzeniem tego przepisu spłata takiego kredytu również stanowiła wydatek na własne cele mieszkaniowe, co pozwalało na skorzystanie z tego zwolnienia już w latach ubiegłych.
Dodatkowo należy wskazać, że dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości można przeznaczyć również na spłatę kredytu zaciągniętego na inną nieruchomość, ale trzeba pamiętać, iż środki muszą być przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości.
Konkludując, wprawdzie odsetki od kredytu nie będą stanowić kosztu uzyskania przychodu, który obniżałby dochód podlegający opodatkowaniu, ale należy mieć na uwadze, iż osiągnięty dochód będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku PIT, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę kredytu i odsetek zaciągniętych na nabycie tej nieruchomości.
dr Ewelina Skwierczyńska – doradca podatkowy